Location en meublé professionnel : faut-il se former pour investir en immobilier ?
L’activité de location en meublé est une activité qui peut être lucrative, mais risquée, comme on le constate avec la pandémie actuelle. Mais comment devient-on investisseur en meublé et faut-il se former pour éviter des déconvenues ?
LMP, LMNP : qu’est-ce que la location meublée ?
Petite astuce avec l’immobilier neuf
L’investissement en meublé peut réaliser dans le neuf également, pour lequel il ne faut pas hésiter à faire le tour des promoteurs immobiliers pour dégoter des queues de programmes, en général avec de légers défauts (étage peu élevé), parfait pour la location et à des prix parfois très attractifs
Les revenus sous la forme des deux statuts seront considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ils sont donc soumis aux impôts. Le statut de LMP est nettement plus avantageux d’un point de vue financier, car il laisse le choix au loueur professionnel de choisir entre le réel ou le forfaitaire. Par conséquent, lorsqu’il est au réel, il pourra alors déduire le déficit du revenu global du foyer fiscal, et ce, jusqu’à 6 ans. Lorsqu’il est en statut LMNP, le loueur ne pourra le faire uniquement sur les revenus locatifs et non globaux. De plus, avec le statut professionnel, le loueur pourra bénéficier d’une exonération sur la plus-value des biens lorsque les loyers n’excèdent pas 90 000 € par an sur les 2 années civiles précédentes et que les locations sont réalisées depuis plus de 5 ans. En régime LMNP, il faudra attendre 30 ans pour profiter de l’exonération totale. Enfin, en statut LMP, les droits de succession sont simplifiés avec des réductions des droits réglés par les enfants héritiers.
Le LMNP profite cependant d’une gestion plus simple au quotidien. En effet, les contraintes administratives sont bien plus lourdes en LMP puisqu’il doit maîtriser l’aspect juridique et fiscal pour pouvoir réaliser les amortissements des biens et des meubles. Dans la réalité, beaucoup de loueurs en LMP font appel à des experts pour gérer cet aspect-là.
Conditions pour passer en LMP
IFI : le bonus du LMP
En LMP, la prépondérance donne à cette activité un caractère professionnel et à ce titre, les biens immobiliers sortent de l’assiette de l’IFI, ce qui peut devenir un choix d’optimisation fiscal pour les détenteurs de patrimoine immobilier important
Le choix n’est pas toujours possible entre les 2 statuts. En effet, pour pouvoir prétendre au statut de LMP, les revenus perçus de l’ensemble des locations meublées devront excéder 23 000 € par an et dépasser les revenus du foyer fiscal. Si les 2 conditions ne sont pas atteintes conjointement, le loueur sera automatiquement enregistré sous le statut de loueur en meublé non professionnel.
De plus, la lourdeur administrative du statut impose au loueur de se former aux différents aspects englobant la location immobilière. En effet, l’environnement fiscal ne cesse d’évoluer et ne pas se former serait synonyme de perte de temps pour le loueur. Bien que la sous-traitance soit une possibilité, cela ne doit pas empêcher le loueur d’être un minimum informé des règles en vigueur afin d’éviter toute mauvaise surprise.
Se former pour devenir un professionnel de l’investissement en immobilier
Comme on vient de le voir, cette activité peut devenir la source prépondérante des revenus d’un contribuable, qui de ce fait est considéré comme étant un professionnel. Or, comme le démontrent les déboires actuels des multipropriétaires à Paris.
Le drame des multipropriétaires à Paris
Depuis une dizaine d’années, des investisseurs immobiliers ont acheté à crédit des petits logements dans la capitale pour les proposer à la location sur Airbnb. Avec un rendement 3 fois supérieur à la location classique, l’affaire était juteuse, mais illégale s’agissant le plus souvent d’appartements sans commercialité. Mais la mairie de Paris veille au grain et nombre d’investisseurs indélicats se retrouvent sanctionnés avec des amendes très lourdes (des dizaines de milliers d’euros par logement en infraction). Avec la pandémie actuelle, la demande pour ces logements s’est effondrée et ces investisseurs dans l’incapacité de faire face à leurs échéances.
Les offres de formations pullulent sur le net, et il devient difficile de trouver la formation adéquate. Cependant, certaines formations sont sérieuses : pour les repérer, le plus sûr est de consulter des sites indépendants qui réalisent l’exercice de comparaison entre plusieurs offres de formations. Une astuce pour déterminer si l’offre n’est pas sérieuse : vous promet des rendements à 2 chiffres dans des petites villes de province ? En général, sans préciser qu’il s’agit de villes économiquement faibles, donc avec une demande solvable défaillante ou des loyers bas, dont la rentabilité sera écornée par des travaux d’entretien élevés.
Outre son importance dans l’immédiat, la formation représente en quelques sortes un investissement. En effet, en se formant, le loueur pourra évoluer en réalisant dans un premier temps un investissement à petite échelle avant d’évoluer au fil du temps pour atteindre le statut de professionnel et d’en faire son activité principale. Avec une bonne gestion de son parc immobilier, le loueur pourra se consacrer pleinement à son activité et s’assurer une retraite confortable.